住宅ローンの借入比率・返済比率を事前に把握して無理のない返済を

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マイホーム購入が現実味を帯びてきたころに、のしかかってくるのが住宅ローンです。

本当に返済していけるのかという、不安になる人も多いでしょう。

どんなに調べても「我が家の」家計簿にあった返済計画は出てきませんので余計に不安をあおります。

このような場合にひとつの目安となるのが「返済比率」です。

返済比率や借入比率は、住宅ローンの返済額や借入額が無理のない範囲かどうかということを知るために役に立つ指標ですので、住宅ローン申込前にぜひとも理解しておきたいポイントです。

住宅ローン借入比率や返済比率についてご説明していきます。

住宅ローンの審査で使われる借入比率って何?

住宅ローンの借入比率とは、住宅購入にかかる総額のうち、何%を借入金によって賄うのかという指標です。

具体的な計算方法や目安について解説していきます。

借入比率の計算方法

借入比率の計算方法は簡単です。

住宅購入総額のうち何%が借入金なのかということですので、自己資金が10%あるのであれば借入比率は90%ということになります。

例えば、総額4,000万円の物件を購入するために、800万円の頭金、残りの3,200万円をローンだとすると、借入比率は以下のようになります。

3,200万円÷4,000万円×100=80%

この場合には借入比率は80%ということになります。

借入比率=住宅ローン借入額÷住宅取得総額×100で求めることができます。

自己資金は住宅購入価格の3割程度あった方がよいとされていますので、借入比率は70%程度に留まるように住宅ローンを組んだ方がよいでしょう。

住宅ローン返済比率の理想数字とは

借入比率と同じように、住宅ローンのは返済比率という考え方があります。

返済比率とは、住宅ローンの年間返済額が年収の何%なのかという考えです。

例えば、年収600万円の人が年間返済額200万円の住宅ローンを組んだ場合の返済比率は200万円÷600万円×100=33.3%となります。

返済比率=住宅ローン年間返済額÷年収で計算することができます。

返済比率を計算して出したところである程度の指標がないと、この数字が高いのか低いのか分からないです。

住宅ローンに関しても理想の返済比率という数字は存在し、20%~25%以内が望ましいと言われています。

ライフスタイルが年々変化していくことを考えると、15%以内にすると生活に困ることが少ないです。

この理想の返済比率の数字を聞いて、住宅ローン返済比率は30%以下ではないかと疑問を抱える人も多いのではないでしょうか。

確かに適正な返済比率を調べていくと、30%と記載されていたり25%以下と記載されていたり余り数字に統一性がないように感じられます。

しかしこの数字の差額は、年収の額面での計算なのか手取り金額での計算なのか、という違いで数字が変わっていることが多いのです。

また、収入に占める借金の返済額は少ないに越したことはないので、返済比率は基準内であることはもちろん、低ければ低い方がよいということになります。

通常、収入に占める住居費は20%以下が適正だと言われていますので、返済比率も20%以下となった方が審査に通りやすく、無理のない返済をすることができると言えるでしょう。

年収は通常「額面」での金額

返済比率の計算項目の中に「年収」があるのですが、この年収を手取り金額にするのか額面(税金などを引かれる前の金額)にするかで数字が変わってきます。

通常、年収と言うと額面での金額のことを指しますが、実生活に根付いている金額は手取り金額です。

もし手取り金額の方がなじみ深いというのであれば、理想の返済比率は25%以下と考えておいてもいいでしょう。

反対に額面の収入で考えると、実際の手取り金額との差額が生じるので15%~20%以内に抑えておくことをおすすめします。

住宅ローン審査においては額面金額で計算するので、自分が住宅ローンの基準を満たしているかどうか知りたい場合には、額面年収で返済比率を計算するようにしましょう。

フラット35の理想返済比率は何%なのか

一般的には返済比率20%~25%以下であれば無理なく返済することができると言われていますが、問題は申込先が審査基準とする返済比率が何%なのかという点でしょう。

金融機関によって異なっていますが、フラット35を参考にするといいでしょう。なお、フラット35の返済比率は以下のとおりです。

  • 年収400万円未満30%以下
  • 年収400万円以上35%以下

このように、年収によって基準となる返済比率が変わります。

年収が高い人ほど、収入のうちから多くの住宅ローンを返済しても手元に残る生活費も多くなるので、より高い返済負担率を許容することができるのです。

住宅ローンの返済比率は上記のようになっており、他の銀行もこれに同程度ですので、上記の返済比率を覚えておくとよいでしょう。

ただし、先ほど説明したように、返済比率ギリギリに住宅ローンを組んでしまうと生活はかなり大変になってしまいますので、できれば余裕を持って20%〜25%以内となるように住宅ローンを借りた方がよいでしょう。

多くても年収の5倍程度が目安

また、住宅ローンの借入金額が適正か否かを知るための最もシンプルな指標が、住宅ローンの借入額は年収の5倍以内とするということです。

昔の住宅ローンでは返済比率という考えではなく、年収の何倍かという考えに基づいて審査が行われていました。

ここでは、年収の5倍が融資限度額とされていました。

今も「住宅ローンは年収の5倍以内であれば無理なく返済することができる」と言われているので、住宅ローンは年収の5倍以内となるように借入を行った方がよいでしょう。

とは言え、今は返済比率の方が審査で優先する考えですので、年収の5倍を超えても返済比率さえ満たせば融資を受けることもできます。

この場合には無理のない返済額となるように返済計画をしっかりと立てる必要があります。

融資上限額って何?

融資上限額というのは、住宅ローン申込者の年収から借りることができる可能な金額はいくらかという考えです。

前述したように、フラット35の場合には返済比率は30%以下と決まっているので、返済比率30%を超える融資を受けることはできません。

つまり、年収400万円の人であれば、年間返済額120万円、毎月返済額10万円までしか返済金に回すことができません。

自分の年収の融資上限額はいくらなのかは各社のシミュレーションサイトで簡単に計算することができます。

例えばフラット35のシミュレーションサイトで、年収400万円(毎月返済額10万円)の人が30年ローンを組んで毎月場合の融資上限額を計算した場合には、3,490万円の借入が可能になります。

このように、自分の年収から住宅ローンの融資限度額がいくらなのかを計算し、この金額と自己資金を合わせた金額以下の住宅を選択する必要があります。

せっかく欲しい物件が見つかっても、「融資限度額オーバーで購入できない」ということにならないように、住宅を探す前に融資限度額をシミュレーションし、住宅購入にかかる予算の限度を知っておくようにしましょう。

審査は住宅ローン以外も含めて行われる

返済比率や借入比率を計算する時に必要になる借入額は住宅ローンだけではありません。

他のローンの返済額も含めて計算されます。

例えば、年間返済額30万円の自動車ローンの借入がある年収400万円の人が返済比率30%の住宅ローンに申し込んだ場合、許容される年間返済額は400万円×30%=120万円となりますが、すでに自動車ローンで30万円の返済金を使ってしまっているので、住宅ローン返済に許容される返済額は120万円−30万円=90万円となってしまいます。

他社借入がある場合には、その分、住宅ローンを借りることができる金額が少なくなってしまうということも理解しておきましょう。

金利には審査金利が適用される

返済比率で使用される金利は原則的に金利優遇がない場合の金利です。

そのため、返済比率計算で計算される年間返済額と実際の住宅ローン返済額は異なることになりますし、自分が思っていたよりも少ない金額しか借りることができないこともあります。

原則的には基準金利が適用されますが、最近では優遇後の金利で返済比率を求める住宅ローンも多くなっています。

住宅ローン返済比率と審査

住宅ローンの返済比率は審査の中では非常に重要な指標です。

住宅ローンで決められている返済比率にオーバーしている場合には、返済比率を満たす金額までしか借りることはできません。

住宅ローンの審査ポイントとしてどのような点が重要になるのかについて、以下詳しく解説していきます。

収入額よりも安定性

収入が高い方が住宅ローンを借りやすいのは間違いありません。

しかし、大切なことは収入の高さよりも収入に安定性です。

住宅ローンは20年とか30年長期間に渡って返済していくローンですので、今の年収が今度も継続していくということが重要になります。

そのための1つの指標が勤続年数です。

勤続年数が長い人の方が、今後も同じ勤務先に勤務することができると見込まれるので「収入が安定している」とポジティブに判断されます。

そのため、例えば年収が1,000万円以上ある勤続1年の人よりも、年収500万円程度で勤続年数5年の人の方が住宅ローン審査に通過しやすいと言えます。

具体的には最低でも勤続年数は1年以上必要で、審査で問題視されないのは3年以上です。

勤続年数は長ければ長いほど審査で有利になります。

物件の担保価値

住宅ローンは購入する不動産の担保評価額を超える金額の融資は絶対に行いません。

また、借入金額よりも担保評価額が高い方が審査では有利になります。

このため、担保価値が購入価格よりも高い物件、つまりお買い得な物件を購入した方が住宅ローン審査で有利になりますし、逆に担保価値の方が購入価格よりも低い場合には、頭金がなければ審査に通過することはできません。

頭金の有無

頭金はあった方が審査で有利です。

頭金があれば、その分借入額が少なくなるので返済比率に余裕が出ますし、担保価値に対して借入額が少なくなるためです。

とは言え、今は返済比率を満たし、担保価値が住宅ローン借入額以上であれば頭金なしのフルローンでも借入をすることは可能です。

他社借入状況

他社借入状況は返済比率に影響を及ぼします。

しかし、他社借入状況が住宅ローン審査に影響するのはそれだけではありません。

他社借入件数があまりにも多い人は例え返済比率を満たしていたとしても審査に通過することはできません。

具体的にはカードローンのような使い道自由なローンの借入が許容されるのは1件までです。

それ以上の借入があると「多重債務」と判断されて審査に落とされてしまうことがありますので、できれば住宅ローン申込前には繰上返済やおまとめなどで借入件数を減らしてから申し込みをするようにしましょう。

返済は早期に終えた方がお得!

住宅ローンは借入期間が長ければ長いほど利息負担が多くなっています。

「毎月の返済をできる限り楽にしたい」これは誰しもが思っていることですが、あまりにも長い返済期間を設定してしまうと利息負担は大きくなりすぎてしまいます。

例えば、3,000万円、金利1%の住宅ローンを借入期間25年で借りた場合と、借入期間30年で借りた場合の毎月返済額と完済までの利息負担の違いは以下のようになります。

借入期間毎月返済額完済までの利息負担
25年113,061円3,918,377円
30年96,491円4,736,908円

借入期間を5年伸ばせば、毎月返済額は17,000円程度少なくなりますが、期間がのびた分利息負担は大きくなって、この場合は利息負担だけで80万円以上増えてしまいます。

借入期間を設定するときには、毎月無理なく返済するということももちろん重要です。

しかし、それ同時に利息負担がどの程度増えるのかということも頭に入れた上でベストなバランスで住宅ローンを組む必要があります。

平均的な生活費はどのくらい?

今後の生活費も加味した上で住宅ローンの借入を検討する必要があります。

生活費は地域や家族構成によっても異なりますが子供2人の4人家族では31万円程度と言われています。

もちろんここには住居費も含まれていますので、住宅ローンを組むことによってこの平均的な支出を上回ってしまうことがないようにしましょう。

なお、生活費は世帯や地域によって大きく異なりますので、詳しく知りたい人は総務省の消費動向調査などを参考にしてみてください。

借入額ごとの毎月の返済額

住宅ローンは借入額が大きければ返済額も大きくなります。

当然と言えば当然ですが、借入額によってどの程度返済額が異なるのか具体的に見てきましょう。

借入期間30年で金利1%の住宅ローンを借りた場合には、それぞれの借入額で以下のような毎月返済額となります。

住宅ローン借入額毎月返済額
1,500万円48,245円
2,000万円64,327円
2,500万円80,409円
3,000万円96,491円
3,500万円112,573円
4,000万円128,655円

このように同条件で借入金額が異なれば返済金がも異なります。

ただし、金利が下がれば上記よりも返済額は低くなりますし、借入期間を長くすることでも返済額は低くなります。

自分が借りたい金額の返済額を知るための1つの目安として考えてください。

借入時に完済した年齢のことも考えよう

ハウスメーカーなどは住宅を買わせるために「家賃と同じ支払いでマイホームが手に入る」などと謳っていますが、これには注意が必要です。

大抵、このシミュレーションは借入期間の上限である35年ローンの設定となっているためです。

35年ローンで組めば、毎月返済額は極力まで低くなり、確かに家賃と同じくらいの支払いですますことができるかもしれません。

また、毎月返済額が少なくなれば返済比率が下がるので借りやすいことは間違いありません。

しかし、長い返済期間を設定する場合には、完済時の年齢がいくつになるのかについても考えておかなければなりません。

例えば40歳で35年ローンを組んだ場合には完済時年齢は75歳です。

年金が減額されるかもしれないこのご時世に75歳までローンを返済するのは困難ですので、このような場合には退職金での一括返済なども検討する必要がありますが、退職金での一括返済をする場合にも退職金がいくらもらえる見込みなのかということを事前に調べておく必要があります。

老後になって住宅ローンを返済することができず、住宅を取られてしまうという話は今や決して珍しい話ではありません。

住宅ローンを借りるときには、借りる時のことばかりでなく、完済時の年齢のことも考えて借入をするようにしてください。

元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローンは元利金等返済と元金均等返済という2つの返済方法を選択することができます。

元利金等返済の場合には、利息と元金の合計額が毎月均等額になります。

返済しなければならない金額が毎月同じですので家計のやりくりをしやすいというメリットがあります。

一方、元金均等返済の場合には、返済する元金が同じです。

毎月10万円ずつの元金を返済して行くのであれば、10万円の元金と1ヶ月分の利息を返済していきます。

「住宅ローンの返済は最初は利息の支払いの方が多い」とよく言われますが、元金均等の場合には最初から元金を減らすことができます。

ただし、利息の支払いも少なくないので、元金均等返済は借入当初の返済総額は元利金等よりも多くなり、元金の減少とともに徐々に利息負担が少なくなっていきます。

最初から元金が減少するので、元金均等の方が元利金等よりも利息の総負担は少なくなりますが、最初は支払額が大きくなります。

家計に余裕がある場合には、元金均等を選択してもよいかもしれません。

ほとんどの住宅ローンが元利金等か元金均等を選択することができますので、メリットとデメリットをよく理解して、好きな返済方式を選択するようにしましょう。

返済はまとめてかこまめのどちらがお得?

今はほとんどの住宅ローンが繰上返済手数料が無料となっています。

このようなローンの場合には、何回繰上返済を行なっても手数料がかからないので、少しでもこまめにコツコツと繰上返済をしていった方が得になります。

一方、地方銀行住宅ローンなどの中には繰上返済の都度5,000円以上の手数料がかかるものもあります。

例えば10,000円の繰上返済で5,000円も手数料が取られてしまったら利息負担よりも手数料の方が多くなってしまうので、この場合にはある程度まとまったお金が貯まってから繰上返済をする方がよいでしょう。

繰上返済手数料無料の住宅ローンはこまめに繰上返済を行い、繰上返済手数料が発生する住宅ローンはまとまったお金が貯まったら繰上返済をするようにしましょう。

住宅ローンを組む時は金利の適用時期に注意

住宅ローンを組む場合には、その住宅ローンの金利がいつ時点で適用されるのかということに注意が必要です。

住宅ローンによって申込時の金利が適用されるのか、融資実行時の金利が適用されるのか異なるためです。

申込時金利

申込時金利が適用される住宅ローンでは、住宅ローンに申し込みをした日の金利が適用されるので、その後金利が上がろうが下がろうが申込時の金利で融資が実行されます。

実行時金利

実行時金利が適用される住宅ローンでは融資実行時の金利が適用されます。

このため、申込時より融資実行時の金利が上がってしまった場合には、自分が想定していた金利よりも高い金利で住宅ローンを組むことになってしまう可能性があります。

住宅ローンは、新築物件を購入する時などは最初の申込から住宅ローン実行まで1年程度の時間がかかってしまう場合があります。

このような場合には、申込時と融資実行時の金利が大きく異なるリスクもあるので注意が必要です。

金利の種類はどれが一番お得?

住宅ローンの金利は変動金利と固定金利がありますが、どちらの金利がどのような人におすすめなのでしょうか?

固定金利

固定金利とは一定期間金利が変わらないという金利です。

固定金利には固定期間が定められており、固定5年とか固定10年、固定20年など銀行によって様々な固定期間があります。

固定10年であれば市場の金利がどのように変化しようとも金利は10年間固定されます。

固定期間が長ければ長いほど、金利が上昇した場合のリスクを銀行が負わなければならない期間が長いため金利が高くなってしまいます。

今後金利が上昇する可能性があると考える人は固定金利を選択しておいた方がよいでしょう。

変動金利

変動金利とは金利が変動したらそのまま住宅ローン金利も変動するというローンです。

金利が下落すれば住宅ローン金利も下落しますし、金利が上昇すれば住宅ローン金利も上昇します。

銀行は顧客が変動金利を選択すれば銀行は金利変動リスクを負わなくてもよいため、一般的には変動金利は固定金利よりも低い金利に設定されており、ほとんどの銀行で変動金利が最も金利が低くなっています。

今後金利が下落するもしくは今と変わらないと考える人は変動金利を選択しておいた方がよいでしょう。

また、住宅ローン残高が多い間に低い金利でできる限り住宅ローン残高を減らしておきたいと考える人にも変動金利住宅ローンがおすすめです。

借入前に知りたいフラット35の特徴

固定金利と言えば外すことができないのが最長35年固定の住宅ローン「フラット35」です。

今は、歴史的な低金利水準と言われていますので、金利の低い今のうちに長期の固定金利で金利を固定させておきたいという人にフラット35は人気です。

フラット35の特徴についてご説明していきます。

特徴

フラット35は政府系の金融機関である住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。

様々な金融機関がフラット35の代理店となっているため、ほとんどの銀行で申し込みをすることが可能です。

フラット35の金利は住宅金融支援機構の金利収入分と販売代理店の手数料部分に分かれているので、販売代理店によって金利が異なるのが特徴で、ARUHIなどでフラット35を借りた場合には、0.9%を切るような低金利で住宅ローンを借りることができます。

借入時の注意点

フラット35で最も注意しなければならない点は団体信用生命保険に加入する義務がないという点です。

このため団体信用生命保険に加入しなければ非常に低い金利で借りることができますが、もしものことがあった場合には家族に借金が残ってしまいます。

団体信用生命保険に加入する場合には別途保険料を支払わなければならず、金利プラス0.2%~0.3%の上乗せがあります。

フラット35は購入する住宅にも条件がある点に注意

住宅金融支援機構において定められた技術基準を満たしている物件に限られます。

基準を満たしているかどうかを証明するためには住宅金融支援機構へ「適合証明書」を提出する必要があり、適合証明書を取得するためには、住宅金融支援機構と協定を締結している指定確認検査機関または登録住宅性能評価機関に検査を受けてもらうことで交付を受けることができます。

適合証明を受けることができない場合には、その物件でフラット35を借りることはできないという点に注意しましょう。

ちなみに一般的な銀行の住宅ローンでは建築確認が下りている法律の基準を満たした物件であれば借りることができます。

なお、法律の基準を満たしている物件であればほとんどのケースで適合証明書は下りるので安心してください。

住宅ローンの返済比率と審査金利とは

金融機関が返済比率を計算するときには、多くの場合、実金利よりも高い審査金利(3~4%)で計算を行っています。

「住宅ローンの返済は長期化する」という特性があります。

もし今後金利が上昇したとしても問題なく返済が行えるのかを確認するため、また複数借入がある場合は金利がバラバラなので、平均金利として計算した方が早い、などの理由から高い審査金利で計算するのです。

実金利で計算する場合は、既存の借入について返済予定表を準備しておき、その返済予定表に記載されている返済額で総返済額を計算します。

審査金利で計算した場合の返済比率はどの程度変わるのか

それでは審査金利を適用した場合、どれくらい返済比率は変わるのでしょうか。審査金利は4.0%とします。

【年収400万円、車のローン支払い月1万円、希望する住宅ローン借入金額3,000万円(固定金4.0%、ボーナス払いなしの35年払い、頭金なし)の場合】

  • 月の返済金額計算…住宅ローンを借りた場合の月の返済額は132,832円

これに車のローンが加わると142,832円

  • 年間返済額計算…142,832円×12か月=1,713,984円

年間返済額1,713,984円÷年収400万円×100=返済比率42.9%という計算になります。

金融機関によっては実金利で計算するところもありますが、民間の金融機関であれば多くが審査金利を用いる算式を採用しています。

どういった金利を適用するのかは公表されていませんから、申込み前に一度「返済比率を計算したいので、計算方法を教えてほしい」と尋ねてみるのもひとつの方法です。

そこで、審査金利の数字を聞き出せたら、その数字にあった計算をしてみるといいでしょう。

年収から見る住宅ローンの返済比率

フラット35の例で分かるように、どうしても計算分母が年収ですから年収によって返済比率は変わってきます。

10万円単位での数字は個々で変わってきますが、百万円単位での年収であれば同じような人も多いでしょうから、年収200万円~900万円の年収別に返済比率の一覧で確認してみましょう。

<年収別返済比率の一覧表>

金利は審査比率(3.0%)と仮定し、借入希望額は3,000万円、35年払いのボーナスなし、その他ローン支払いはなしとします。

年収200万円69.3%
年収300万円46.2%
年収400万円34.6%
年収500万円27.7%
年収600万円23.0%
年収700万円19.8%
年収800万円17.3%
年収900万円15.4%

適正金利は20%~25%ですので、該当する年収は600万円以上の人となります。

600万円未満は適正ではないと、判断されてしまう可能性が多くなりますので、借入希望金額を少し減らしたり、夫婦合算などで収入金額を上げたりすることを検討してください。

住宅ローンの借入比率を下げる方法

住宅ローンの借入比率は、できる限り下げた方がその後の返済は楽になりますし、金利や保証料が下がる可能性(後述)があるなどのメリットがあります。

では、住宅ローンの借入比率を下げるためにはどのような方法があるのでしょうか?

自己資金を貯める

借入比率を下げるための最も基本的な方法は、自己資金を貯めて、できる限りローンによって調達する資金の割合を下げるということです。

後述しますが、住宅購入の際には最低でも1割、できれば3割程度の資金を貯めてからお金を借りた方がその後の返済に無理が生じないと言われています。

できる限り貯金を行い、ローンを借りた方が借入比率が下がり住宅ローンも有利な条件で借りることができます。(後述)

保証の低い住宅ローンを選択する

住宅ローンの保証料は、多い時には100万円を超えることもあります。

また、先ほど述べたように、この保証料は住宅ローンの借入額の中に含めることもできます。

保証料の低い住宅ローンを選択すると、自己資金が多くなり、その分の資金を住宅購入の自己資金に充てれば借入比率は下がります。

また、保証料を借入額の中に含める場合には、保証料が低い方が住宅ローンの借入額が少なくなりますので借入比率は下がります。

このため、保証料が低い住宅ローンを選択するということも重要です。

一般的にネット銀行の住宅ローンは金利が低いですが、保証料は高くなります。

逆に店舗型の銀行では金利はネット銀行よりも高いですが、保証料は審査によって決まるため、リスクの低い人は低い保証料が適用されます。

金利で住宅ローンを選択することはもちろん重要ですが、保証料の低い住宅ローンを選択して、借入比率を低くするということも重要です。

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登記は自分で行う

住宅ローンを組む際には、登記が必要になります。

この際には、司法書士の報酬等も含めて、20万円以上のお金が必要になってしまいます。

この手続きは銀行が「イエス」といえば自分で行うこともできます。

必要書類を揃えて、法務局に行けば登記の手続きは自分で行うことができます。

自分で登記手続きをすれば、必要になるのは税金部分だけで、司法書士への報酬である10万円程度のお金は節約することができます。

ただし、住宅ローンというものは、実行と同時に抵当権を設定しなければなりません。

このため、もしも住宅ローン実行日に書類に不備があり、住宅ローンを実行と同時に法務局に抵当権設定書類を受け付けてもらえない場合には、銀行は住宅ローンの融資を取り消さなければならなくなります。

このような不備が絶対にないという確証さえ得られれば銀行は登記手続きを自分で行うことに同意してくれる可能性があります。

自分で登記を行い、登記費用を節約したいという人は、銀行と交渉してみましょう。

借入比率が下がるメリット

住宅ローンの借入比率が下がると、住宅ローン審査の際に以下の3つのメリットがあります。

審査通過率が上がる

住宅ローンを組むと、購入する物件は担保に入れなければなりません。

これは、自己資金があろうがなかろうが、購入する物件は全て担保に入ることになります。

例えば、3000万円の物件を購入し、借入比率100%で住宅ローンを組んだ場合には、3000万円の融資額に対して、3000万円の担保(新築の場合)を銀行は得ることになります。

一方、借入比率50%で1500万円のローンで3000万円の物件を購入しても銀行はこの3000万円の物件を担保に取ります。

この場合、銀行は融資額に対して多くの担保を得ることができ、このような場合には、銀行にメリットがあるため、審査が著しく有利になります。

保証料が低くなる

ネット銀行の住宅ローン保証料はどのような人でも一律で決定しますが、店舗型の多くの銀行では、保証料は審査によって決定します。

この際に、自己資金が豊富で借入比率が低い方が、確実に返済比率が高い人よりも低い保証料が適用されます。

低い保証料が適用される場合には10万円〜20万円程度で収まることがある一方、高い時には100万円を超えることもあります。

借入比率を抑えて保証料を低くするように務めましょう。

金利の引き下げ交渉がしやすい

借入比率が低い人というのは審査で有利な人です。

銀行にとっては優良な顧客ですので、他の銀行から住宅ローンを借りられてしまうくらいであれば、銀行は金利を下げてでも借りて欲しいと考えています。

特に、顧客の少ない地方銀行や信用金庫では強くその傾向があります。

自己資金が豊富で借入比率が低いという人は銀行に対して、「もう少し金利をどうにかできませんか?」という強気の交渉を行って見ましょう。

他行よりも金利が高い銀行であれば、他行並みに金利が下がる可能性があります。

なお、ネット銀行とフラット35ではこのような交渉は不可能ですので注意しましょう。

まとめ

住宅ローンは非常に大きい金額を借りるので、事前に年収から無理のない返済比率を算出しておくと安心できるでしょう。

また申込先の金融機関によって審査金利は異なりますので、申込み前に一度問合せをして確認しておくことをおすすめします。

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