借入限度額はいくら?年収400万円の住宅ローンシミュレーション

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日本人の平均的な年収である年収400万円。

年収400万円程度でいくらくらいまで住宅ローンを借りることができるのでしょうか?

一昔前は、住宅ローンの適性な借入限度額は年収の5倍以内と言われていました。

しかし、現在は借入限度額は返済比率によって精緻に計算することが一般的です。

つまり、自分の年収から住宅ローンの借入限度額を算出することができるのです。

しかし、基準通りの返済比率でお金を借りたとしても、実際に基準ギリギリの場合には、生活が苦しく一生を住宅ローンの返済に追われることにもなりかねません。

自分の年収からいくらが借入限度額なのかを知ることと同時に、いくらが生活に支障のない借入限度額なのかを知ることも重要です。

この記事では、日本人の平均的な収入である年収400万円と借入限度額の関係について解説していきます。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの借入限度額を決定する基準として「返済比率」という基準があります。

住宅ローンは、カードローンなどのように「年収の3分の1以内」などというように年収から単純に借入限度額が決定するわけではありません。

年間返済額が年収の何%なのかという返済比率によって借入限度額が決定します。

年収は返済比率に影響する

年収400万円でいくら借りることができるのかについて、重要になるのは返済比率という基準です。

住宅ローンは商品ごとに返済比率〇〇%以内という基準が決められており、この基準に収まる返済額となる借入限度額までしか融資を受けることはできません。

逆に言えば、返済比率が基準内に収まるように、借入額や借入期間を設定していかなければならないのです。

返済比率は30〜35%に設定される

ほとんどの住宅ローンでは、年収400万円の場合には返済比率は30%と定められています。

公的な住宅ローンであるフラット35に関しては返済比率が35%以下と、他の住宅ローンと比較して緩い基準となっています。

また、審査が厳しくない、ノンバンクの住宅ローンなどでは返済比率が40%程度まで許容されることも珍しくありません。

いずれにせよ、自分が借りる住宅ローンの基準に合わせて、返済比率が基準内に収まるように借入の計画を立てなければなりません。

まず年間返済額を求めよう

まずは、自分の年収からいくらまでの返済額であれば審査で認められるのかを求めることから始めましょう。

年収400万円の人が30%、35%、25%の返済比率で返済額を計算する場合には、それぞれ許容される年間返済額は以下のようになります。

  • 年収400万円で返済比率30%であれば400万円×30%=120万円
  • 年収400万円で返済比率35%であれば400万円×35%=140万円
  • 年収400万円で返済比率25%であれば400万円×25%=100万円

年収400万円の人が返済比率の基準30%以内という住宅ローンを借りるのであれば、年間の利息を含めた返済額を120万円以下としなければなりません。

なお、返済比率の計算には他債務の返済額も考慮する必要があります。

例えば、毎月1万円返済のカードローンがある人は年間12万円をカードローン返済に使用しているため、120万円−12万円=108万円までしか住宅ローンの返済は許容されません。

返済比率がどのくらいになるのかは住宅ローンによって様々ですが、それぞれの住宅ローンの基準に合わせて、自分が年間返済することが許容される金額はいくらまでなのかを求めることが借入可能額を計算する上での第1歩です。

年収400万円の借入可能額

では、年収400万円の人は実際にいくらまで住宅ローンを借りることができるのでしょうか?

まずは、住宅ローンの平均的な借入期間である26年ローンを金利1%で借りた場合を考えてみましょう。

返済比率30%

返済比率30%の場合には年間120万円、つまり月額10万円までの返済が許容されます。

このローンを26年間借りた場合の借入限度額は約2,740万円です。

返済比率35%

返済比率35%の場合には年間140万円、つまり月額116,000円までの返済が許容されます。

このローンを26年間借りた場合の借入限度額は約3,180万円です。

返済比率25%以下が無理がない

このように、年収400万円の人でも、返済比率30%の場合で2,700万円以上、返済比率35%では3,100万円以上の高額を借りることができます。

年収400万円でもそれなりの住宅が購入できる程度まで借りることができますが、実際問題、手取りの収入から住宅ローンの返済だけで10万円以上持っていかれてしまったら生活にはかなり困窮すると言われています。

生活を圧迫することなく、無理なく返済できる返済比率は25%以下とされています。

ちなみに、先ほどと同条件で返済比率25%で計算した場合には、月額83,000円までの返済が許容されます。

借入限度額は約2,280万円となり、自己資金がない場合にはこれだけの金額でフルローンで住宅を購入するというのは現実的でないと言える金額になってしまいます。

希望額が満たない場合は期間の延長を

返済比率の基準に収めると希望額に満たない場合には、もう少し多くの金額を借りる方法はないのでしょうか?

そのような時には借入期間を延ばすという方法があります。

借入期間を延ばせば、毎月の返済額が下がり、ひいては住宅ローンの年間返済額が下がり、希望額を借りても返済比率が住宅ローンの基準である30%〜35%以内に収まる可能性があります。

期間を延長すれば返済比率は下がる

仮に、年収400万円の人が返済比率を25%として設定し、3,000万円借りたい場合にはどの程度まで期間を延長すればよいのでしょうか?

  • 期間30年の借入限度額:約2,580万円
  • 期間35年の借入限度額:約2,940万円

無理なく返済するために返済比率25%で計算した場合には、住宅ローンの最大借入期間である35年返済にしても3,000万円には届きません。

どうしても3,000万円借りたい場合いは、毎月の返済額を少し増やすなどして調整すれば借入限度額を希望額に近づけることは可能です。

期間延長にはリスクがある

とにかく住宅ローンを実行したい銀行は、年収が低く若い人に対してギリギリの借入期間である35年ローンをむやみに紹介し、無理やり返済比率内に収めて住宅ローンを借りさせてしまうという事例がよくありますし、筆者も銀行員時代にそのような事例を何度も目にしてきました。

しかし、筆者はむやみに期限を長く設定することはおすすめできません。

仮に30歳で35年ローンを組んだ場合には完済時の年齢は65歳になります。

定年退職して年金が満額もらえる前まで住宅ローンの返済が続くため、この人が返済が大変になるのは60歳から65歳の最後の5年間ということになります。

筆者は、高齢になって住宅ローンが残っており、返済に困窮している人を何人も目にしたことがあります。

その人たちは「住宅ローンを返済するために生きているようなものだ」と愚痴をこぼしていました。

高齢になってから住宅ローンの返済が毎月何万円も発生するのはかなり大変です。

また、60歳になったときに退職金がもらえるから一括返済すると考えている人がいますが、本当に退職金がもらえる保証などどこにもありません。

希望額をどうしても借りたいからと、安易に借入期間を延ばすことについては筆者はおすすめできません。

自己資金が貯まるまで待つのがベター

返済比率とは、そもそもが銀行が無理なく返済できると考えているギリギリの返済額です。

このため、返済比率オーバーということは、年収400万円という身の丈に見合わない買い物をしようとしていることでもあります。

無理に期間を延長して無理やり返済比率を基準内に収めるのであれば、筆者はむしろ自己資金が貯まるまで我慢してできるだけ少ない金額のローンを組むことをおすすめします。

いずれにせよ、60歳を超えても返済が残るような借りかたはしない方が無難でしょう。

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年収500万円の人の適正借入額の考え方

まず最初にお伝えしておきたいのは、「年収500万円だったら借金は○○万円ぐらいまでは大丈夫!」と具体的に言うことは難しいということです。

年収が500万円であったとしても、それぞれの人によって生活スタイルや月々の出費などは異なるため、それぞれの要素まで考慮に入れなければ借金の金額についての判断を行うのは難しいのです。

賃貸マンションの家賃の有無は重要

特にまだ持ち家ではない人にとっては、毎月の出費の中で大きな割合を占めている可能性の高い、家賃負担があるかどうかは非常に重要です。

家賃負担は毎月必ず発生する固定費の中でも大きな金額のものです。

一人暮らしをしていて家賃負担がある人と実家で生活していて家賃負担が無い人では、家賃×12ヵ月分だけ年収に違いがあるのと同じことですからね。

今回は年収500万の人に関して話を進めていますが、これは年収がいくらであろうとも必ず気を付けて考えなければならない点です。

逆に言えば、多額の借金を少しでも安全な状況で抱えたいのであれば、一人暮らしを辞めて実家に帰るなりして家賃負担がない状況に自分の身を置くことが重要ということになります。

ただし、結婚していれば安易に安易に実家に戻ることもできませんし、家賃だけで部屋を決めることもできません。

子供がいれば幼稚園費用やお子さんの養育費が必要になりますし、子供がいれば部屋数の多い賃貸住宅を借りなければなりません。

夫婦共働きでもない限りは、家族がいるひとの方が生活コストは高くなり、結果的に借入可能額は少なくなってしまいます。

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総量規制対象外のローンかどうかも重要

年収500万円の人がいくらまで借りることができるかということは、家族状況や居住状況によって異なります。

しかし、どれぐらいまでの借金が大丈夫かということは、やはりある程度具体的な金額として知っておきたいところです。

そんな時に1つ参考になりそうなのが、「総量規制」という規制です。

これは、消費者金融等の貸金業者を取り締まるための法律である貸金業法の中で制定されている規制であり、年収に対する融資金額の上限を定めたものです。

総量規制では「申し込み者の年収の3分の1を超す融資」は禁止されており、申し込み者や業者がいくら希望しようとも、融資できる金額は年収の3分の1までとなっています。

この総量規制が生まれた背景には、まだこういった規制が無かったころに消費者金融が個人に対して返済しきれないほどの多額の融資を行った結果、自己破産という選択肢を選ばざるを得なくなった人が大量に生まれたといういきさつがあります。

つまり、総量規制という規制は「貸金業者の貸しすぎ」を防ぐ規制であり、利用者からすると「返済しきれる(であろう)範囲までしか融資を受けられないようにする」ための規制なのです。

つまり、「年収の3分の1」までであれば、無理なく(かどうかは人によりますが…)返済できる範囲だろうと、金融庁はとらえていると考えることができます。

年収500万円の3分の1は約167万円ですから、170万円弱の借金であれば返済は不可能ではないと考えてもいいでしょう。

ただし民間住宅ローンやフラット35などの住宅ローンに関しては年収の3分の1=借入可能額ではありません。

詳しくは後述しますが、住宅ローンに関しては年収の3分の1=住宅ローンの年間返済額であると理解しておきましょう。

総量規制例外のローンとは?

総量規制は全てのローンに適用されるわけではありません。

例えば以下のようなローンは総量規制の例外です。

  • 住宅ローン
  • 自動車ローン
  • おまとめローン
  • 不動産担保ローン

例えば住宅ローンや自動車ローンに総量規制を適用してしまったら多くの人が住宅や自動車を購入することができなくなってしまいます。

総量規制対象になるのは、カードローンやフリーローンのように使い道自由で無担保のローンだけだと理解しておきましょう。

また、貸金業者が融資を行うビジネスローンなどの事業資金融資も総量規制の例外になります。

総量規制対象外のローンとは

総量規制の対象になるのは、貸金業者だけです。

そのため、預金業務も扱う銀行や信用金庫や農協などからの借入金は全てのローンで総量規制対象外です。

預金業務を行う銀行などは顧客から預かった預金を原資として融資をしています。

顧客の大切な預金を簡単に棄損するわけにはいきませんので、ある程度慎重に審査をすると考えられるので総量規制の対象外になるのです。

ただし、今は総量規制対象外の銀行カードローンも消費者金融と同じく年収の3分の1以内までしか基本的に融資を行なっていません。

年収とローン返済額との差額=借入可能額になる?

もう1つ年収と借金のバランスに関する指標として、住宅ローンの返済負担比率を挙げることができます。

銀行が取り扱っている住宅ローンの中には、ある程度の年収ごとに当該住宅ローンを含めた全ての借り入れに対する年間返済比率を、年収に対して一定の割合に収めるようにするという条件を設けているものがあります。

銀行によって細かい数字の違いはあるものの年収500万円ではほとんどの場合、年間の返済負担比率を35%以内に抑えるようにという条件になっています。

つまり年収500万円では、諸々のローンの年間での返済額は175万円以内におさめるのが望ましいということです。

借金は1年で返済するわけではなく「借金総額=年間の返済金額」ではないため、この175万円という金額をそのまま受け取るわけにはいきませんが、返済計画を立てるときの参考にはなるでしょう。

例えばローンの返済計画を立てた結果、年間での返済総額が200万円近くになるようだと、おそらくその返済計画には何かしらの無理が生じているはずです。

金利の高い借り入れは、早めに返済してしまって金利の影響をあまり受けないようにするのがセオリーではありますが、「返済負担比率35%」という基準を念頭に置いておくようにしてください。

今自分が借りているローンの返済額と、返済負担比率から計算される年間返済額を差し引きして求められる金額が住宅ローンで許容される年間返済額です。

そこから月々いくら返済できるか計算し、月々住宅ローンを無理なく返済していける計画を立てて下さい。

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年収500万円での計算

実際に、年収500万円の場合の、借入可能額を、返済負担率を使って計算してみましょう。

STEP①金利面の条件を考えよう

借入可能額を計算するにあたって、確認しておくべき前提条件として、以下の4つがあります。

①住宅ローンの借入金利

②借入期間

③元利均等返済、もしくは元金均等返済

④既存借入額

借入可能額の計算に使う金利は、銀行で実際に借り入れできる金利では無く、別の金利を使います。

金利は将来変動する可能性があるため、審査においては、上昇リスクを織り込んだ「高めの金利」で計算します(この金利のことを審査金利と呼びます)。

銀行によって多少違いはありますが、3.0%~4.0%に設定している銀行が多いようです。

現在、低金利の住宅ローンであれば、金利優遇を適用後で、0.5%前後で借入できる(2017年12月現在)ものがありますので、2.5%以上の差があることになります。

STEP②返済条件を決めよう

年収500万円、借入期間35年、審査金利(優遇を受ける前の基準金利)3.5%、元利均等返済、既存借入なし、という前提条件で、住宅ローンの借入可能額を計算してみましょう。

先程の例の通り、年収500万円の場合、返済負担率は35%で、175万円となります。

簡単に言えば、年間の返済額が175万円(≒毎月14.6万円×12ヶ月)となる住宅ローンの借入額を計算すれば、借入可能額になります。

この条件から、住宅ローンの借入可能額を計算するシミュ―レーションは、様々な銀行がホームページ上に公開していますが、フラット35で公開しているものが計算しやすいでしょう。

この前提条件を基に、住宅ローンの借入可能額を計算すると、3,532万円となります。

住宅ローンの返済負担率を計算する上で大切なことは、今後の金利上昇リスクを加味して基準金利で計算されるという点です。

実際に適用される金利は優遇金利ですので、この計算によって求められる月々返済額よりは少なくなりますが、返済負担率は基準金利によって求められる返済額の範囲内しか認められませんので注意して下さい。

◆フラット35公式サイト:「毎月の返済額から借入可能金額を計算」

STEP③他社借入額の計算も大切

返済負担率の計算は住宅ローンの返済額だけではなく、他社借入の返済額も加味されます。

他社借入の返済額が多ければ多いほど、住宅ローンの返済に回すことができる金額は少なくなってしまいます。

他社借入が原因で、返済負担率が大きくなってしまう場合には、おまとめをしたり、残高が少ないローンは繰り上げ返済したりして、返済負担率が基準内に収まるようにしてください。

楽天銀行住宅ローンの例

 人気のネット銀行楽天銀行住宅ローンでは、年収500万円の人はどのくらいの金額を借りることができるのかシミレーションしてみましょう。

楽天銀行住宅ローンの返済負担率は35%、変動金利の基準金利は1.177%です。

年収500万円の場合、年間返済額は175万円まで許容され、借入可能額は以下のようになります。

返済期間借入可能額
20年30,993,900円
25年37,668,316円
30年43,961,459円
35年49,895,109円

このように、年収500万円でも、返済負担率の限度額いっぱいまで借りることができればかなり多くの金額を借りることができます。

楽天銀行の口座は楽天市場や楽天カードや楽天証券などを利用する際に便利で、住宅ローンも固定金利であればネット銀行の中でもトップクラスの低金利です。

また、楽天会員ランクが高ければ、カードローン審査で優遇されるというメリットもあるので、普段から楽天グループを利用しているという人は楽天銀行住宅ローンで借入可能額を計算し、必要金額を満たすことができるのであれば、借入を検討しても十分にメリットがあります。

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購入物件の担保価値も重要

担保評価も見られる

ここまでは借入可能額の計算は、年収をもとに、返済負担率で計算してきました。

しかし、実際の住宅ローン審査では、返済負担率に加えて、担保評価額の観点からも、借入可能額を確認されます。

返済負担率による計算と、担保評価額による上限額を並行して使用するのです。

担保評価額が低いと、返済負担率から計算した借入可能額を減少させられる可能性もあります。

担保評価額というのは、住宅ローンの対象物件について、いくら位で売却できそうかという予測額です。

大手・優良な不動産業者が販売している「マンション」であれば、売却価格を、そのまま「担保評価」として使用するケースも多くあります。

担保評価額をもととした借入可能額は、マンションであれば、時価評価額の90~100%程度、戸建住宅であれば、70~90%程度になります。

そのため、戸建て住宅の方が、借入可能額が低くなり、自己資金を多く求める傾向にあります。

年収500万円の人のカードローン選び

無理しない借入額

お金を借りるのは、何も住宅ローンだけではありません。

使い道自由なカードローンを借りたいという人もいるでしょう。

では、カードローンは年収500万円でいくらくらいまで借りることができるのでしょうか?

消費者金融系(プロミスなど)

プロミスなどの消費者金融で借りることができる金額は総量規制に完全に左右されます。

年収500万円の人が借りることができる金額は500万円の3分の1である166万円となります。

他社借入がある場合には、年収の3分の1−他社借入金額で、消費者金融から借りることができる金額となります。

ただし、最初から総量規制いっぱいまで借りることができることはほとんどなく、収入10分の1程度までしか借りることができないと理解しておきましょう。

銀行系カードローン(じぶん銀行など)

銀行カードローンは総量規制の対象外です。

しかし、前述したように今は銀行カードローンも総量規制程度までしか借りることができないので、やはり他社借入との合計で年収の3分の1以内が借入可能額であると理解しておきましょう。

ただし、じぶん銀行カードローンには借り換え専用の低金利のコースである借り換えコースがあり、借り換えコースの場合には他社借入が年収の3分の1を超えても借りることができる場合もあります。

また、経営が苦しい地方銀行カードローンは年収の2分の1程度まで融資をしていることもあり、多くを借りたい場合には、第2地方銀行のカードローンなども狙い目でしょう。

アドバイス「年収500万円のローン」

年収500万円という平均的な収入では、それなりに多くの金額を借りることもできますが、借りすぎてしまうと、返済が困難になってしまう年収です。

このため、「いくら借りることができるか」を計算して、限度額いっぱいまで借りるよりも、「いくらの返済であれば無理なく返済して行くことができるのか」という目線で借入可能額を計算しましょう。

自分が返済していくことができる返済額を自分の家計の中から算出し、その返済額から逆算して借入可能額を算出するという返済シミュレーションをすることをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの借入限度額は返済比率によって決まります。

年収400万円の人でも平均的な借入期間である26年で借りた場合には3,000万円前後借りることが可能です。

しかし、返済比率から算出される限度額いっぱいお金を借りてしまうと、毎月の返済金が生活を圧迫する懸念が高くなります。

返済比率は25%程度となるように返済計画を立て、それでは希望額までに借入金が届かない場合には、返済期間を延長するという方法があります。

しかし、あまりにも高齢になるまで住宅ローンが残っているような返済計画は老後自分の首をしめることにも繋がります。

できる限り自己資金を貯めて、返済比率が25%以下となり、完済時の年齢が60歳を超えないという借入計画が理想的な借入計画です。

住宅ローンの借入を検討している人は参考にしてみてください。

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