つなぎ融資にぴったりの低金利ローンはどこ?

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注文住宅を建てる場合、つなぎ融資を利用するケースがあります。

つなぎ融資は、金融機関によって取り扱いの有無・金利・諸費用等が大きく異なります。

金融機関ごとの商品を比較し、自分に合った商品を利用しましょう。

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実は簡単。つなぎ融資の金利計算

金利計算と聞くこと、複雑で分かりづらい計算を思い浮かべると思いますが、実際はとても単純で分かりやすいものです。

金利計算の方法、注意点について理解し、正確な費用を算出しましょう。

利息計算は掛け算と割り算でできる

利息計算は電卓1つで、しかも掛け算と割り算だけで算出することができます。

計算上、小数点以下が影響するため誤差は発生しますが、最高でも1円の誤差のみです。

今回は、つなぎ融資で一番よく利用される「手形貸付」の借入方法で説明します。

利息計算は、以下の公式で出すことができます。

利息 =(元金 × 利息)÷ 365 × 日数

公式の意味を理解すると覚えやすいです。

まず初めの「(元金 × 利息)」は、1年間にかかる利息の額を算出します。

例えば100万円を年3%で借りる場合、計算は以下の通りです。

(100万円 × 3%)=3万円

つまり、1年間で3万円の利息を支払うことになります。

しかし、つなぎ融資の場合、1年もかからずに返済(住宅ローン実行により)することも多いので、その場合は日にち単位で計算する必要があります。

公式の「÷ 365」は、1年間の利息を1日あたりで計算するためにあります。

今回のケースでは以下の通りです。

3万円 ÷ 365日=82.19…

つまり、1日に換算すると82.19…円の利息となります。

この利息を何日払うか(何日融資を受けるか)を出して掛けます。

もし3ヶ月の場合は3ヶ月の日数合計です。

ここで注意が必要な点は、借りた日(融資を受けた日)を1日目として、返済予定日(融資金を返済する日)を最終日として計算することです。

日数を間違えると利息も変わってきます。

今回91日融資を受ける場合は、91を掛けます。

以上をまとめると、以下の計算になります。

利息 =(100万円 × 3%)÷ 365日 × 91日

= 7,479.45…

≒ 7,479円

100万円を年3%で91日間借りた場合、7,479円の利息が発生することになります。

実行時の諸費用も忘れずに

手形貸付の借入方法でつなぎ融資を利用した場合に発生する諸費用について説明をします。

諸費用は3つあります。

  • 利息
  • 印紙代
  • 手形発行手数料

利息は上記の計算式で算出することが可能です。

印紙代は発行する手形の額により金額が変わります。

手形発行手数料は、つなぎ融資実行の際に金融機関が発行する手形の発行手数料で、金融機関ごとに金額が異なります。

一般的には1枚につき52円~108円前後の費用となっています。

以上の費用が発生しますが、注意しなければいけない点は、これらの費用が融資実行額から引かれるという点です。

100万円を年3%で91日借りる場合、利息は7,479円、印紙代は200円(100万円の場合)、手形発行手数料が108円とします。

実行時、100万円が通帳に入金されますが、同時に利息なども引かれます。

つまり、実質、通帳に残る金額は、992,213円=(100万円-7,479円-200円-108円)となります。

100万円の代金を支払う場合、この差額を追加で入金しておく必要があります。

また、つなぎ融資は原則、振込で送金するため、振込手数料も追加で入金しておくとよいでしょう。

つなぎ融資実行の際は、これらの諸費用も算出し入金しておかないと、融資実行日に送金ができなくなる場合があります。

また、諸費用の入金や振込が遅れれば、それだけ利息も余分に払うことになってしまいます。

諸費用の詳細は金融機関にて算出してもらい、スムーズに手続きを行いましょう。

期日前に返済すれば利息が戻る

手形貸付は実行時に利息を先に払う「利息先払い方式」です。

上記の例では91日分の利息を先に払ったことになりますが、もし91日が経つ前に返済することとなったら、まだ経過していない日数の利息が戻ってきます。

例えば融資実行60日目に返済をした場合31日分の利息が戻ってきます。

その為、工事が早めに終わった場合は、1日でも早く住宅ローンを実行し、つなぎ融資を返済した方が良いです。

ですが、せっかく大金を使って建てる家なので、工事の状態などしっかり納得した上で、住宅ローンの手続きを行いましょう。

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イオン銀行は金利より保証料が魅力

イオン銀行の一番の魅力は、保証料が必要ないという点です。

他にもイオンの店舗で割引を受けられるなど様々な恩恵を受けることができます。

一方、デメリットも存在します。

メリットとデメリットを理解した上で利用を検討しましょう。

つなぎ融資は金利が高い

イオン銀行のつなぎ融資は、金利が高い傾向にあります。

イオン銀行の金利は「住宅ローン変更金利の基準金利+1.20%」となっています。

2018年6月現在では、基準金利が年2.37%であるため、つなぎ融資の金利は年3.57%(2.37%+1.2%)となります。

一般的なつなぎ融資に比べると、金利は高いと言えます。

金利負担はできるだけ抑えたいですが、イオン銀行はつなぎ融資で高い金利がかかる反面、住宅ローン実行時には金利が大幅に下がるメリットもあります。

詳細については、「住宅ローン実行時は金利が低くなる」にて。

保証料は無料だが手数料が高い

住宅ローンを利用する場合、保証会社(全国保証や住宅金融支援機構等)の保証を付けて融資を受ける方法があります。

保証会社を付けると、保証人を徴求しなくて済みます。

たとえ身内でも保証人になってもらうことは頼みづらいことです。

それだけでも保証会社を利用するメリットは十分あると言えます。

一方、保証人を徴求しない代わりに保証料の支払いが発生してしまいます。

しかし、イオン銀行は独自の住宅ローン商品を持っているため、保証料が発生しません。

つまり、外部の保証会社を利用せずに契約することができるということです。

独自の商品であるため、保証料を全額タダにすることが可能となっています。

一方、手数料の面は高めに設定されています。

イオン銀行の手数料は2種類から選択することができます。

  • 定額型:108,000円
  • 定率型:借入金額の2.16%(最低216,000円)

これだけ見ると、定額型の方が安いですが、定額型では住宅ローンの金利優遇を最大限に受けることができません。

手数料は高いですが、定率型を選択し、金利優遇を最大限に受けた方がトータルで考えると支払額は安くなると言えます。

住宅ローン実行時は金利が低くなる

つなぎ融資の金利は高いものの、住宅ローンに切り替えた際は金利が低くなります。

金利優遇を受けることで、年1%以下の住宅ローンも容易に可能となります。

手数料は高いですが、金利の面で負担を抑えることができれば、総支払額も抑えることが可能となります。

金利の変動は詳細に予想することが不可能ですが、できるだけ正確な試算をして無駄や負担を省きましょう。

フラット35は金利を選べる

つなぎ融資を利用する際、金利による負担は極力抑えたいものです。

フラット35は住宅金融支援機構が保証する商品であり、殆どの金融機関で取り扱いがされています。

フラット35は、金利・金利優遇・保証料の点に魅力があります。

つなぎ融資の金利は固定

フラット35のつなぎ融資は金利が年2.4%で統一されています。

つなぎ融資でこの金利は一般的か少し低いと言えるでしょう。

つなぎ融資の金利は統一されていますが、住宅ローンに切り替わった際の金利についても理解しておきましょう。

フラット35は殆どの金融機関で取り扱いがされていると記載しましたが、金利は金融機関によって異なります。

また、「フラット35」をよく耳にしますが、他にも「フラット20」・「フラット50」といった商品もあります。

商品によっても金利は異なっていきます。

金利は住宅金融支援機構フラット35のホームページから検索することができます。

金利が金融機関によって異なることを理解した上で、まずはホームページで金利を確認しましょう。

住宅により金利優遇がある

つなぎ融資は年2.4%で統一されていますが、住宅ローンに切り替えた後は、住宅による金利優遇を受けることができます。

「フラット35S」・「フラット35子育て支援型・地域活性型」・「フラット35リノベ」の3商品が特別な金利優遇を受けることができます。

「フラット35S」は、住宅が省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅の場合に利用することができます。

利用するためにはいくつかの条件を満たさなければいけませんが、満たす項目によって「当初10年間」もしくは「当初5年間」、金利を年0.25%引き下げすることができます。

「フラット35子育て支援型・地域活性型」は、地方公共団体が住宅金融支援機構と連携している場合に利用でき、金利を年0.25%引き下げることができます。

「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入し性能向上のリフォームを行う場合に利用でき、金利を年0.50%も引き下げることができます。

その他、これらの優遇を併用することもできるので、出来るだけ低い金利で住宅ローンを組み、つなぎ融資の金利負担をトータルして削減しましょう。

保証料が無料という魅力がある

大きな魅力の一つとして、保証料が無料という点があります。

フラット35は、住宅金融支援機構の独自商品である為、保証料が発生しないのです。

外部の保証会社を利用すると数十万円の費用がかかるため、この点は大きなメリットと言えるでしょう。

アプラスの返済方法で金利負担軽減

金利も手数料も高いアプラスのつなぎ融資。

魅力が感じられないと思われますが、返済していく上で大きなメリットがあります。

アプラスの返済方法が毎月の返済負担を抑えるという魅力があります。

金利や手数料は高い

アプラスの金利は年2.675%(=短期プライムレート+1.2%)となっております。

金利は短期プライムレートの変動により変わります。

また、手数料も一律108,000円と高額です。

これだけ見るとアプラスを利用する魅力は感じられませんが、返済負担において大きなメリットがあります。

返済方法は証書貸付

つなぎ融資は、「手形貸付」で借りる方法が一般的ですが、アプラスの場合は「証書貸付」となっています。

証書貸付は利息後取りで、1ヶ月分ずつの徴求となります。

一方、手形貸付は利息先取りで、3ヶ月分をまとめて支払うことになります。

まとめて支払うより、毎月小さな額で支払いたい場合は、証書貸付が有利と言えます。

また、手形の発行手数料も発生しないので、小額ではありますが手数料の削減も可能となります。

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融資期間が長いので負担が小さい

アプラスのつなぎ融資は融資期間が最長で12ヶ月もしくは住宅ローン実行日までとしています。

つなぎ融資実行後は利息のみの支払いとなるので、返済期間が長ければ、毎月の返済額を抑えることができます。

上記で記載した通り、手形貸付は3ヶ月分の利息を一括で支払いますが、証書貸付は毎月コンスタントに支払うことができます。

つなぎ融資の金利負担を最小限に

つなぎ融資は一般的に金利が高いです。

そして、高い金利以外に、手数料や保証料も発生する場合があります。

金利は金融機関により大きく異なります。

目に見える金利に捉われず、トータルしてかかる費用で比較しましょう。

金利比較で手数料負担も一緒に考えよ

各金融機関が提示する金利を比較することも大切ですが、その他に発生する費用についても含めて、トータルしてどれだけの負担があるかを比較しましょう。

例えば金利が非常に低かったとしても、手数料や保証料が高ければトータルして高いことになってしまいます。

その逆も然りです。

「金利」は、各金融機関が自分の商品を売り込む一番のツールであるため、調べやすいです。

そこで、もう一歩掘り下げて、「手数料」と「保証料」まで調べるようにしましょう。

以上の「金利」、「手数料」、「保証料」の3項目を列記しながら比較すると、より精度の高い比較ができます。

自己資金を投入し金利負担を抑えよ

自己資金を投入することは金利負担を抑えることに繋がります。

自己資金の投入ができない金融機関はありあませんし、申込時に自己資金を投入できることは融資審査においてもプラスの情報となります。

ただし、自己資金の投入は余裕を持ち、無理の無い範囲で行った方が良いです。

例えば、ある程度の貯金があるので全てを自己資金として投入するといったことは、危険です。

勿論、少しでも多くの自己資金を投入すれば、それだけ金利負担は抑えられますが、生活していく上での備えがなくなってしまいます。

生活していく上で様々な費用が発生しますし、急な出費も出るかもしれません。

その支払いに追われ、住宅ローンの支払いが遅延してしまっては本末転倒です。

もしものことに備えるため、ある程度の自己資金は残しておきましょう。

必要最低限の借入期間で利用せよ

借入期間を長くするということは、それだけ毎月の返済負担を抑えることができます。

一方で、金利の負担が増えることになります。

つなぎ融資の場合、借入期間が6ヶ月~12ヶ月としている金融機関が殆どですが、住宅の竣工目安が立ったら速やかに住宅ローンの手続きを行いましょう。

1日でも早く住宅ローンに切り替え、高い金利のつなぎ融資期間を短くし、金利負担を抑えるようにしましょう。

ろうきんは金利も返済額も優しい

最後に紹介する金融機関は、ろうきんです。

ろうきんは地域密着の金融機関であるため、銀行に比べて融資審査が甘い傾向にあります。

他にも金利等、消費者に優しい商品となっています。

つなぎ融資も住宅ローンも同じ金利

ろうきんのつなぎ融資は、ろうきん住宅ローンの固定金利と同じ金利となっています。

ろうきんは全国にあり、金融機関名も「北海道ろうきん」・「北陸ろうきん」・「中国ろうきん」・・・といったように異なります。

また、金利においても、各ろうきんで異なります。

まずは、ご自身が利用するろうきんがどこなのかを調べることから行いましょう。

そこで、固定金利が何パーセントなのかを把握することが先決です。

つなぎ融資中は利息のみの支払い

ろうきんのつなぎ融資は、手形貸付の返済方法であるため、つなぎ融資の利用中は利息のみの支払いとなります。

厳密に言うと、利息以外にも印紙代と手形発行手数料が必要となります。

利息のみの負担であれば、そこまで大きな負担とはなりませんが、前述した様に、つなぎ融資は一般的に3ヶ月分の利息を先払いで支払います。

勿論、借入金額により利息の額も変わるので、事前にいくらの利息と手数料がかかるのか確認して準備しておいた方が良いでしょう。

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まとめ

つなぎ融資を利用する場合、金利が何パーセントかという点に目がいってしまいますが、それ以外にも発生する手数料や保証料についても目を向けるようにしましょう。

つなぎ融資は多くの金融機関で取り扱われ、商品内容も大きく異なります。

金利は低かったが手数料や保証料の額が大きかったとなれば、トータルして支払額も多くなってしまいます。

今回紹介した金融機関も、何を重視したいかによって、一概に金利が低いから良いとは言い切れません。

金利・諸費用(手数料や保証料)・返済方法・融資審査の甘さなど、何を重視したいかを決めた上で検討すると比較もスムーズに行うことができるでしょう。

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