住宅ローンは年収の何割まで?借入可能額

年収はどのローンの審査においても重要な審査項目です。年収はカードローンにおいてもカーローンにおいても需要ですが、個人向けローンの最難関と呼ばれる住宅ローン審査において年収はどのように影響してくるのでしょうか?

年収はローン審査に関係する

住宅ローンは借入金額が数千万円、返済期間が数十年にもおよぶローンです。そのため、住宅ローンにおいて年収は非常に重要な審査の項目となっています。住宅ローン審査ではどのような視点で年収の審査が行われるのでしょうか?

借入れには年収200万円以上は必要

住宅ローンはカードローンのように、パートでもアルバイトでも勤務先がある人であれば誰でも申し込むことができるという商品ではありません。

住宅ローンは一定以上の年収がないとそもそも申し込むことができないローンです。このように、申し込むための条件を最初からつけていることを申込基準などと言います。

多くの住宅ローンではこの申込基準が設けられており、おおむね年収が200万円以上はないと申し込むことはできません。

年収が多ければ多いほど審査には有利になる?

すべての審査において年収は高ければ高いほど審査に有利にはなりますが、住宅ローンの場合には年収が高いからと言って必ずしも審査に通過できるわけではありません。

もちろん審査に年収が多いに越したことはないのですが、住宅ローンの場合、保険外交員や長距離トラック運転手は年収が高いからと言って必ずしも審査に通過できるわけではないため注意が必要です。

保険外交員やトラック運転手は給料の中でも歩合給の割合が多い業種です。このように歩合給の割合が多い職種の人を不安定業種などと呼びます。

歩合給が多いと、仕事の内容如何によって翌年は給料が低くなってしまうかもしれないためです。住宅ローンは返済期間が長期にわたるローンですので、長期的に収入が安定している人が審査に通過しやすいと言われています。

また、住宅ローンの審査は①個人信用情報②勤務先③年収④勤続年数⑤担保評価と言った項目を総合的に審査します。

あくまでも年収はその中の1つの審査項目に過ぎないため、年収がいくら多いと言っても必ずしも審査に通過できるわけではなく、①②④⑤が基準外であればいくら年収が高い人でも借入ができない可能性もあります。

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年収は審査そのものよりも借入限度額に影響

先ほど述べたように、年収は数ある審査項目の1つです。年収は借りることができるか否かよりも借入限度額に影響を及ぼす項目であると言われています。これはどのようなことなのでしょうか?

年収の5倍程度が住宅ローン借入の適正額

銀行内部では一般論として、年収の5倍以内が住宅ローンの借入金額として適正であると言われてきました。

現在「借入金額は年収の5倍以内か」という審査を行っている銀行はそれほど多くはありませんが、やはり昔からこの暗黙の決まりが銀行内部で言われている以上、例えば年収の10倍もの金額のローンを組むことが難しいようです。

年収は借入限度額を決定する1つのベンチマークとなることは確かです。

年収がもっとも審査に影響する返済比率とは

年収の5倍以内という判定を行っている銀行はそれほど多くありません。今は審査の際に「返済比率」という考え方を用いて年収から借入限度額を算定しています。

返済比率とは、年間の住宅ローン含めたすべての借入の返済額が基準の割合以内に収まるように住宅ローンを組まなければならないという決まりです。多くの銀行では返済比率は30%~40%程度に定められています。

例えば年収500万円の人が返済比率40%の住宅ローンを組もうと思ったら、この人は500万円×40%=200万円の年間返済金に収まるように住宅ローンを組まなければなりません。

なお、返済比率を計算する時の返済額算定のための金利は優遇なしの住宅ローン基準金利で計算することが一般的です。2017年2月現在のメガバンクの住宅ローン基準金利は変動で2.475%です。

3,000万円の住宅ローンを年収500万円の人が返済比率40%で組もうと思った場合に、期間20年で組んだ場合には年間返済額は約190万円となります。これが2年短縮して18年で組んだ場合には約206万円となるため基準外です。

そのため、この人は最低でも19年以上の期間で住宅ローンを組まないと返済比率オーバーで審査には通過できない可能性が高くなります。

反対に、申込基準ギリギリの年収200万円の人でも基準を満たせば住宅ローンを組むことができる可能性があります。年収200万円の人が返済比率30%以内で住宅ローンを組もうと思ったら許容される年間返済額は60万円です。

最長35年でいくらまで借りることができるかと言えば1,400万円の借入れであれば年間返済額は598,344円となり基準ギリギリです。他の項目すべての条件を満たせば年収の低い人でも住宅ローンは借入可能です。

このように、住宅ローンの借入審査において年収は借入限度額と借入期間に影響を及ぼす項目となっています。なお、返済比率に含まれる返済額は住宅ローンだけでなく、他の借入金がある場合には他の借入金も含まれます。

例え1年後に完済するローンを抱えていたとしても、審査の際には現在時点で審査が行われますので他債務には注意が必要です。

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返済比率を満たそうとして期間を長く設定すると後が大変

説明してきたように、返済比率は借入期間を長くすれば満たすことが可能な基準です。しかし、基準内に収めようとして、借入期間をむやみに伸ばすことは危険が伴います。

定年退職後まで住宅ローンが残ってしまうことになるためです。住宅ローンは70歳または75歳まで完済できるように返済計画を設定すればよい商品です。返済期間によっては61歳以降も返済が続くことは決して珍しいことではありません。

希望額を借りるために無理して長い返済計画を立てる場合には、定年退職時に一括返済を行うなどの計画を立てましょう。

住宅ローン借入で年収が足りない

住宅ローン借入で年収が基準内に収まらない場合には借入を諦めるしか方法がないのでようか?そんなことはありません。

住宅ローンは家族で居住するための住居を購入するためのものです。そのため同居して生計を一にする家族の年収の1部を年収合算するという特例があります。

連帯債務者の配偶者の年収を一定内で合算することができる

住宅ローンの債務者を夫婦の共同名義にするということが昨今増えています。

これは、男女平等という考えに基づくものであると同時に、共働き夫婦が増えていることから妻の年収も返済比率の計算の際に利用することができるためです。

連帯債務においては、主たる債務書は夫婦のうち年収が高い方(夫となることが多い)、従たる債務者を夫婦のうち年収が低い方(妻となることが多い)とします。

このうち、主たる債務者の年収を全額、従たる債務者の年収の1部(50%以内となることが多い)を合算し、合算した年収を世帯年収として住宅ローンの審査にかけることができます。

年収500万円の夫と、年収400万円の妻であれば500万円+(400万円×50%)=700万円で審査を受けることができます。こうすれば返済比率が40%であれば年間700万円×40%=280万円までの返済計画を立てることができるようになります。

同居家族の年収を一定内で合算することができる

収入のある親と同居する予定の場合でも、親の年収の1部を合算することができる住宅ローンもあります。また、連帯債務者でなくても配偶者に収入がある場合には配偶者の収入の1部を合算することができるローンもあります。

なお、親の年収を合算するにあたって、年金収入は合算対象の収入とならない場合がほとんどです。

住宅ローン借入途中で年収が大きく減ったらどうなる?

住宅ローンを返済している途中で年収が大きく減ってしまった場合には銀行から何かのペナルティなどはあるのでしょうか?

返済し続けていける限り問題ない

住宅ローンはあくまでも審査を行った時点での年収や勤務先などの属性情報で審査を行います。

そのため、その後予定よりも年収が下がったとしても銀行は返済を期日通り行っている限りは何も言ってきませんし、そもそも年収が下がったことを知るよしがありません。

年収が申込当時よりも低くなっても勤務先が変わっても返済さえしっかりと行っていれば特段問題はありません。

返済が苦しくなったら相談しよう

年収が低くなると、当然ながら返済の履行が難しくなります。このため、勤務先の都合や倒産や転職によって返済が厳しくなったら、銀行へ相談を行いましょう。

銀行は金融庁の指導によって返済が難しくなった先に対しては積極的に相談に乗るようになっています。慢性的に収入が低くなって返済額の軽減を行いたいのであれば期間を延長して毎月の返済額を少なくすることができます。

また、ボーナスが少なくなってしまいボーナス返済分を毎月返済に回すこともできますし、併せて期間の延長を行うことも可能です。

一定期間無職になって就職が決まるまでに返済を猶予してほしいというような状況であれば、一定期間元金の返済を据え置いて利息だけ支払っていくという方法もあります。

どのような方法を採るかは銀行と相談のうえ最も自分にあった方法を決めましょう。ただし、原則としてこのような借入条件の変更を行うことができるのは1つのローンにつき一回までと言われています。

条件変更の際には今後の人生設計を真剣に考えて最も確実に返済を履行することができる方法へ変更してください。

まとめ

年収は住宅ローン審査の際に重要な項目です。しかし、融資の可否に関わるというよりも、返済比率などから借入金額にかかわる項目です。

そのため、年収が低くても金額と期間によっては融資を受けることができる可能性もあります。また、生計を一にする同居家族の年収も世帯年収という考え方で審査の際に合算してくれる住宅ローンも存在します。

年収は借入限度額に影響を及ぼす項目ですが、そうは言っても審査そのものでも年収が高い方が有利です。住宅ローン審査の実務においては勤続年数や担保評価などの他の項目が多少満たなくても「年収が高いから」という特例によって審査に通過できる場合もあります。

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